Ülkemizde Emlak Sektörü dahil olmak üzere zincirleme şirketlere çok büyük bir rağbet var. Nedenlerden biri Franchise şirketlerin kurumsal çalıştığını zannetmek olduğunu düşünüyorum.
Almanya’da 30 sene yaşamış bir insan olarak Avrupa’da Franchise şirketlerinin veya temsilciliklerinin her dalda çok zorlandıklarını söyleyebilirim. Orada “dünyanın her yerinde şubesi olan pizza zinciri”nin yanındaki italyan restoranı daha çok iş yapıyor. Türkiye’de ise En Yaygın Pizza Zincirinin olduğu beldeye İtalya’dan aşçı getirip orijinal italyan restoranı açsanız iki ayda iflas edersiniz. Çünkü bizim milletimiz daha iyi olduğunu düşünerek “kurumsal”ı tercih eder. Mesela Hamburgerlerinde gerçek et kullanmadığı ispat edilmiş ve dünyanın en büyük Hamburger Zincirinin yanına Hamburger dükkanı açsanız ve insanların gözlerinin önünde en kaliteli etten Hamburger yapsanız bile kaybedersiniz.
Emlakçılık veya bazılarının anlamını bile bilmeden sarf ettiği “Gayrimenkul Danışmanlığı” konusuna geri dönecek olursak;
Avrupa’da emlakçılık saygıdeğer bir meslek, çünkü orada her isteyen kişi emlakçı olamıyor. Ama emlakçılık yapan kimse işin “üçkağıdına” bulaşmıyor ve bulaşamıyor. O yüzden de “kurumsal”lara yani Franchise bayiliklerine talep artmıyor.
Ülkemizde durum anlaşılabilir şekilde tam tersi. Durum böyle iken Ülkemizdeki Franchise şirketleri kendi güvenilirlikleri ve kurumsallıkları konusunda ne yapıyor? Türkiye’nin Emlak sektöründe en önde olan Franchise şirketlerinin birinin 5 yıllık bayiliğinden sonra başka bir “kurumsal” isim altında çalışmak için araştırmaya başladım. Birçok Franchise veren Şirketlerin internet sayfalarını inceledim. Hem başvuruda bulundum, hem sayfalarında gördüğüm zayıf noktaları veya çalışmayan “Button” ları bildirdim. Şimdiye kadar bir geri dönüşüm olmadı. Ne yazdığım mesajın alıcısına ulaşıp ulaşmadığına dair bir bilgilendirme, ne de o kişinin izinli olduğundan başka bir şirket görevlisine yönlendirme olduğuna dair bir cevap. Otomatik Mail Cevabı denilen şeyden haberleri yok ama Bayilik alırsanız teknoloji kullanım bedeli ödersiniz. Bayilik satmak için bile çaba sarf etmeyen, internet üzerinden gelen başvuruları fark etmeyen veya 10 gün sonra fark eden bir şirketten, bayi olduktan sonra ne kadar destek alabilirsiniz ki?
Öncelikle şunu belirtmek isterim: Franchise Bayiliğini yaptığım Şirketin verilerine göre; Franchise Ofisi sayısının genel olarak muntazam bir artış göstermesine rağmen ülke genelindeki sözleşmeli portföy sayısında bir değişme yok. Buda, bugün bu kurumsalla çalışan satıcı sonuç alamadığı için sözleşme süresi sonunda başka bir kurumsalla çalışmaya devam ediyor anlamına gelmez mi? Sonuç alamayan yani mülkü satılmayan satıcı muhtemelen satış fiyatını kendisi belirlemiş ve bu fiyatı sözüm ona “Kurumsal Gayrimenkul Danışman”ına kabul ettirmiştir. Fiyat doğru olmazsa bu mülkü ne o “Kurumsal Gayrimenkul Danışmanı” satabilir ne de diğeri. Kendisini “Kurumsal Gayrimenkul Danışmanı” olarak gören emlakçı o mülkün piyasasını bilmesi, rakip Pazar analizi yapması ve o mülkün sahibini ikna etmesi, edemiyorsa o satıcıdan uzak durması gerekir. “Kurumsal Gayrimenkul Danışmanı” bu görevini yapmıyorsa, piyasayı “şişirmeye” yardımcı olan bir emlakçı olarak değerlendirilir.
Tanıdığının veya akrabasının şehir dışında bulunan, piyasasından hiçbir fikri olmadığı mülkün satış görevini üstlenen “Gayrimenkul Danışmanı” olarak çalışan meslektaşlarımız da var. Onlara diyecek bir söz bulamıyorum. Çünkü burada Ofis Yönetimi ya da “Francise Alan” devreye girerek bunu engellemelidir. Kurumsal Emlak şirketlerinin hemen hemen her şehirde en az bir ofisi var. Bayilik almadan gittiğiniz eğitimde çok güzel işleyen özel ağlarının ve bu sayede olacak paylaşımlar sayesinde kazanacağınız paradan bahsederler. Franchise veren tarafından verilen eğitimde bu tür satışlar için mülkün bulunduğu şehirde çalışan bir meslektaş bu iş ile görevlendirilmeli ve bu “paslaşma” ya karşılık olarak alınacak komisyon paylaşılmalı deniliyor. Ama biz bizimle aynı şehirde yaşayan, temiz ve dürüst çalışan “yerel emlakçı” meslektaşlarımızı yeni portföylerimiz hakkında bilgilendirip, satışın bir an önce gerçekleşmesini sağlamaya çalışırken, “Kurumsal Gayrimenkul Danışmanı” meslektaşımız tanıdığının veya akrabasının şehir dışında bulunan mülkünü tek başına satarak Komisyonu paylaşmak istemediğinden bu şekilde davranmıyor. Aynı kurum içinde çalışan ve bu durumdan memnun olmayan “Gayrimenkul Danışmanı” Francise veren kurumu aradığında “biz buna karışamayız, herkes istediği yere branda asar” cevabını alıyor.
Size bayilik satarken bayilik yapmak istediğiniz bölgede bayi ihtiyaçlarının olduğunu anlatırlar, ama çok yakınınızda başka bir bayilik açılmak istendiğinde, bayilik parası alacakları için, burada 2. bir bayiliğe ihtiyaç olmadığını anlatmazlar.
- Bayilik mesafelerini,
- Yıllık lisans ücretlerini,
- Varsa öngörülen royalty bedeli,
- Teknoloji kullanım bedeli veya
- Reklam fonu katkı payı, reklam fonunun ne şekilde yani ne kadarının nerede harcandığını, veya ne şekilde harcanırsa bayiliklere daha faydalı olabileceği bayiliklere danışılır mı?
Bayilik alacak meslektaşlara tavsiyem bu konuları baştan konuşun ve yazılı olarak teyit ettirin. Ayrıca 5 sene için bu giderleri artı Francise Verenin öngördüğü şekilde ofis şekli ve donanımının maliyetini hesaplayıp yapabileceğiniz işlem sayısı ve ciroyla karşılaştırın.
Ev alacak veya satacak olanlara tavsiyem; İşinizi yapacak kişinin referanslarını araştırın!
