Sık Sorulan Sorular

Kat Mülkiyeti; Yasal olarak tamamlanmış bir yapının daire, büro, dükkan,mağaza,mahzen, depo gibi bölümlerinden,ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun özel bir mülkiyet şeklidir.

Kat mülkiyeti kütüğünde tescil edilen her bağımsız bölüm,ayrı ayrı birer gayrimenkul olup,maliki tarafından müstakil olarak devredilebilir,rehin edilebilir,bir hakla kayıtlanabileceği gibi varislerine de aynen intikal eder.

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde,yapı tamamlandıktan sonra,geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere,o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan kullanım ve semerelerinden faydalanma hakkıdır.

Kat irtifakı henüz yapılmamış veya tamamlanmamış olan bir arsa üzerine tesis edilebilir.Bu hak müstakbel bağımsız bölümler üzerinde kurulmuş geçici bir irtifak hakkı olup,yapı tamamlandıktan sonra,kurulan kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi zorunludur.Kat irtifakı,binanın projesi tasdik edilip inşaat ruhsatı alındıktan hemen sonra ve inşaat başlamadan dahi kurulabilir kurulu bulunan binanın bitiminden sonra kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür.

İnşaat başlangıcından, bitimine kadar geçen süreçlerin nihai noktası Kat mülkiyeti olmakla beraber, Kat irtifakı da sondan bir önceki durumdur.

Aralarında binanın yapısı ile ilgili herhangi bir fark bulunmamakla beraber, yasal açıdan Kat irtifakından, kat mülkiyetine geçilmesi gerekmektedir.

Ancak ülkemizde binanın Yapı kullanma izni ( iskan ruhsatı) alınmış olmakla beraber, kat maliklerinin bir araya gelerek kat mülkiyetine geçiş yapmadıklarını sıkça karşılaşılan bir durumdur.

Bu durumda bunda herhangi bir sakınca yoktur,hatta yapı kullanma izin belgesi olmasa dahi yine de ilgili belediyeye müracaat ile binanın inşaatında ve projesine uyumlulukta herhangi bir sorun olmadığını tespit edilmesi,iskan ruhsatı alınabilmesine, Sigorta Kurumu, Elektrik ve Su aboneliklerinin tesisi ile ilgili herhangi bir aykırılık yok ise kat irtifaklı binalar tercih edilebilir

Konut kredileri açısından Bankalar Kat irtifaklı mülkler ile ilgili kredi kullanımı yaptırmaktadırlar.

Adından da anlaşıldığı gibi; inşa edilen konut ya da binaya dair tüm masraf ve işlerin eksiksiz olarak tamamlanarak alıcıya teslim edilmesidir.

Diğer bir anlatımla, anahtar teslim konut, tamamlanmış oturuma hazır konut anlamına gelir.

Bu sebeple, ödemelerin yapılması ve tapu işlemlerinin tamamlanması ile alıcının konutun anahtarını teslim alması aynı zamanda gerçekleşir.

En güvenli konut alım seçeneği Anahtar teslim konut alımlarıdır.

Güvenilir olmasının temelinde, ödeme ve teslim tarihinin aynı olmasından kaynaklanır. Bu doğrultuda, bu projelerin sunduğu en önemli avantaj, satın alınan konuta dair bir gecikme yaşanmadan, hemen taşınmanın mümkün olmasıdır.

Ayrıca konut bitene kadar devam eden kira ödeme durumu, yaşanmadığından, bu açıdan da alıcılara yüklenen ek kira maliyeti de ortadan kalkar.

Diğer taraftan, bu seçenek dâhilinde, kişiler konutu tüm detaylarıyla görebilme olanağına sahip olduklarından, beklentilerini karşılayacak en uygun seçeneğe ulaşma imkânına sahip olurlar.

Kat karşılığı inşaat şu şekilde oluyor:

Müteahhit veya İnşaat Şirketi arsa sahibi ile belli bir oran karşılığında anlaşarak projeyi yapıyor ve projeden belirlenen oran doğrultusunda daire veriyor.

Örnek olarak yüzde 50-50 anlaşma sağlandıysa İnşaat Şirketi 100 dairelik bir proje yaptıysa kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında 50 daireyi hak sahibine veriyor 50 daireyi de kendine alıyor.
Kat karşılığı inşaat boş arsa üzerinde yapılabileceği gibi arsa üzerinde mevcut bir bina varsa onun yıkılıp yeniden yapılması şeklinde de olabiliyor.

Dikkat edilmesi gereken konulardan en önemlisi Kat karşılığı inşaatlara paralel olarak yaşanan mağduriyetlerin de artmasıdır. Bu durumların yaşanmaması için kesinlikle noter huzurunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması gerekiyor.

Kat karşılığı sözleşmesi, arsa sahibinin devredeceği arsa payı karşılığında müteahhidin veya İnşaat Şirketinin inşaatın bitiminde arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için sözleşmenin tapu müdürlüğünde ya da noter kanalıyla yapılması gerekiyor. Aksi halde sözleşme hukuki bir değer taşımıyor.

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadan önce belediyeden imar durumu sorgulanmalı.
• Arsa Sahibinin pay oranı
• İnşaat süresi
• Cezai şartlar
• Gecikme halinde sözleşmeyi fesih yetkileri
• Kira bedeli, süresi ve şartları
• Ruhsat, harç ve masrafların müteahhide ait olacağı
• İnşatta kullanılacak malzemenin kalitesi (Uzmandan yararlanılarak teknik şartname sözleşmeyle birlikte imza altına alınmalıdır)

BİZİM ÖNERİMİZ; İnşaata başlamadan evvel Projenin  başından sonuna kadar en ince  detayına kadar sözleşmede belirtilmesidir.

Kira sözleşmelerinde kendini güvenceye almak isteyen kiracı, ev veya işyeri sahibi (Kiralayan) ile anlaşırsa kira şerhi yaptırılabilir.

 Kira şerhi nedir, ne işe yarar? Kira şerhi öncelikle kiracının imzalamış olduğu uzun süreli kira sözleşmesini güvence altına almak istemesiyle bağlantılıdır. Yani uzun vadeli bir kiralamada KİRALAYAN ile KİRACI tarafından hazırlanan kira sözleşmesinin sözkonusu Gayrimenkulün satılması durumunda dahi devamını sağlamaktır. Bu işlem sözkonusu kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenmesiyle gerçekleşir ve noter tarafından yapılır. Yapılan kira şerhi ile sözkonusu Gayrimenkulün üçüncü bir kişiye satılsa da kiracının tahliyesi şerh edilen kira hakkı süresince istenemez. Şerh ile Gayrimenkulü satın alan kişi kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.

 Kira sözleşmelerinin KİRALAYAN ve KİRACININ iradeleri ile tapuya kayıtlı olarak tescil edilmesi durumudur. Gayrimenkulün üçüncü bir kişiye satılması durumuna yeni ev sahibine kiracıyı tutma mecburiyeti yükler. Gayrimenkulün devredilse bile kiracının tahliyesi sözleşme bitene kadar mümkün değildir.

• Kiralanan yerin tapu senedi
• Kira sözleşmesi
• Tarafların nüfus cüzdanı
• Gayrimenkul sahibi ya da kiracı şirket ise şirket evrakları